Mehr als die Hälfte der Immobilienmakler in der Steiermark kommt in keiner einzigen KI-Antwort vor, wenn jemand nach einem Makler fragt. Das zeigt unsere Erhebung vom Oktober 2026: Von 80 untersuchten Maklerbüros mit Google-Bewertungen werden 46 von ChatGPT, Google AI Mode und Perplexity nie genannt.
Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen will, fragt immer öfter direkt einen KI-Assistenten: „Welcher Makler in Leoben ist gut?“ oder „Haus verkaufen Weiz, welcher Makler?“. Die KI antwortet nicht mit zehn Links, sondern mit vier oder fünf Namen. Wer auf dieser kurzen Liste fehlt, wird gar nicht erst angefragt.
Wir wollten wissen, welche Makler in der Steiermark von der KI empfohlen werden und warum. Die Erhebung knüpft an unsere Studie zur KI-Sichtbarkeit Grazer Top-Betriebe und die Studie zu Wahlärzten in Graz an, diesmal für eine Branche, in der jeder einzelne Auftrag viel wert ist.
Das Wichtigste in Kürze
- 58 % der untersuchten Makler (46 von 80) werden in keiner der 495 KI-Antworten genannt.
- In Graz werden nur 8 von 44 Maklern genannt (18 %). In den Bezirken sind es 26 von 31 (84 %).
- Mehr Google-Bewertungen bedeuten nicht mehr KI-Nennungen. Drei der fünf Grazer Makler mit den meisten Bewertungen (jeweils über 100) kommen in keiner Antwort vor.
- Die KI nennt im Schnitt 4,6 Makler pro Antwort. Insgesamt tauchen 204 verschiedene Makler auf, die zehn sichtbarsten bekommen knapp ein Drittel aller Nennungen.
- Herold (43 % der Antworten) und das WKO-Firmenverzeichnis (40 %) sind die meistzitierten Quellen, dazu Ranglisten und Vergleichsseiten (30 %).
- ChatGPT zeigt in 74 % seiner Antworten Sternebewertungen und Bewertungsanzahl direkt neben dem Maklernamen.
Graz gegen Bezirke: In der Landeshauptstadt wird es eng
| Region | Makler in der Stichprobe | Davon von KI genannt | Verschiedene Makler in den Antworten |
|---|---|---|---|
| Graz und Graz-Umgebung | 44 | 8 | 41 |
| Leoben | 4 | 4 | 23 |
| Bruck an der Mur | 2 | 2 | 35 |
| Kapfenberg | 2 | 2 | 25 |
| Weiz | 6 | 5 | 24 |
| Leibnitz | 5 | 4 | 31 |
| Deutschlandsberg | 2 | 2 | 28 |
| Liezen | 8 | 6 | 19 |
| Feldbach | 6 | 6 | 22 |
| Hartberg | 2 | 1 | 22 |
Die KI nennt pro Antwort ungefähr gleich viele Makler, egal ob die Frage Graz oder Hartberg betrifft. In einem Bezirk mit einer Handvoll Büros reicht das, um fast alle abzudecken. In Graz teilen sich Dutzende Büros dieselben vier bis fünf Plätze. Ein Grazer Makler aus unserer Stichprobe wird bei Fragen zu seiner Region im Schnitt nur in 1,9 % der Antworten genannt, ein Makler in den Bezirken in 16,2 %.
Bei Graz-Fragen dominieren Netzwerke und Büros mit starker Online-Präsenz: TeamWohnWerk, RE/MAX For All, Engel & Völkers, ValorDomo und Reichert Immobilien führen die Liste an.
Die 10 sichtbarsten Makler in der Steiermark
Gezählt wurden alle Makler, die in den 495 Antworten vorkommen, auch solche außerhalb unserer Stichprobe. Bank- und Netzwerkmarken mit mehreren Standorten (s REAL, Raiffeisen Immobilien, Engel & Völkers) sind als eine Marke zusammengefasst.
| Platz | Makler | Antworten mit Nennung | Anteil | Genannt vor allem bei Fragen zu |
|---|---|---|---|---|
| 1 | s REAL | 119 | 24 % | fast allen Bezirken |
| 2 | Raiffeisen Immobilien Steiermark | 115 | 23 % | Bezirken und Steiermark gesamt |
| 3 | Neuhold Immobilien | 87 | 18 % | Weiz, Feldbach, Leibnitz, Bruck, Kapfenberg |
| 4 | Engel & Völkers | 73 | 15 % | Graz und Steiermark gesamt |
| 5 | TeamWohnWerk | 60 | 12 % | Graz und Steiermark gesamt |
| 6 | Sommerauer Immobilien | 59 | 12 % | Bruck an der Mur, Kapfenberg |
| 7 | wohn4you | 52 | 11 % | Liezen |
| 8 | IMS Immobilien | 50 | 10 % | Leoben, Kapfenberg |
| 9 | Schmuck Immobilien | 46 | 9 % | Leibnitz, Deutschlandsberg |
| 10 | Vulkanland Immobilien | 44 | 9 % | Feldbach |
Jede Region wurde mit gleich vielen Fragen abgedeckt. Regionale Makler können deshalb höchstens auf rund ein Fünftel aller Antworten kommen, Netzwerke mit Büros im ganzen Land auf deutlich mehr. Bei den fünf Fragen zur ganzen Steiermark („bester Immobilienmakler Steiermark“) führt TeamWohnWerk mit 31 von 45 Antworten, vor Reichert Immobilien (19) und Engel & Völkers (18).
Drei KIs, drei verschiedene Listen
| KI-Assistent | Makler pro Antwort | Verschiedene Makler insgesamt | Gleiche Makler bei Wiederholung |
|---|---|---|---|
| ChatGPT (Oberfläche, Standort Österreich) | 4,1 | 82 | 63 % |
| Google AI Mode (Standort jeweilige Stadt) | 4,2 | 124 | 43 % |
| Perplexity (Sonar, mit Websuche) | 5,3 | 128 | 83 % |
Stellt man dieselbe Frage dreimal, sind im Schnitt nur 63 % der genannten Makler gleich. Am stärksten schwankt Google AI Mode: Dort wechselt mehr als die Hälfte der Empfehlungen von Durchlauf zu Durchlauf. Perplexity bleibt am stabilsten, nennt aber auch die meisten verschiedenen Namen.
Was die sichtbaren Makler anders machen
Bewertungen allein reichen nicht
| Google-Bewertungen | Makler | Von KI genannt |
|---|---|---|
| 5 bis 9 | 24 | 46 % |
| 10 bis 24 | 24 | 29 % |
| 25 bis 49 | 18 | 50 % |
| 50 und mehr | 14 | 50 % |
Zwischen der Zahl der Google-Bewertungen und der Häufigkeit der KI-Nennung gibt es praktisch keinen Zusammenhang (Rangkorrelation 0,08). Genannte Makler haben im Median 20 Bewertungen, nie genannte 17. Bewertungen sind trotzdem wichtig: Wird ein Makler genannt, zeigt ChatGPT meist die Sterne gleich dazu und nutzt sie als Argument. In 44 % aller Nennungen empfiehlt die KI den Makler ausdrücklich oder hebt ihn wertend hervor, oft mit Verweis auf die Bewertungen.
Die eigene Website wird mitgeliefert, aber sie entscheidet nicht allein
Alle 80 Makler unserer Stichprobe haben eine eigene Website, trotzdem werden 46 nie genannt. Bei den sichtbaren Maklern verlinkt die KI dagegen meist genau diese Website: bei Schmuck Immobilien in 89 % der Nennungen, bei Immobilien Tazl in 82 %, bei TeamWohnWerk in 80 %. Die Website ist also das, worauf die KI verweist, wenn sie einen Makler bereits ausgewählt hat. Ausgewählt wird er über das, was andere Quellen über ihn sagen.
Diese Quellen nutzt die KI
| Quelle | Antworten | Anteil |
|---|---|---|
| Websites von Maklern | 473 | 96 % |
| herold.at | 211 | 43 % |
| firmen.wko.at | 197 | 40 % |
| Makler-Ranglisten und Vergleichsseiten | 147 | 30 % |
| Branchenverzeichnisse (firmenabc, steiermark.net, dasschnelle) | 143 | 29 % |
| Immobilienportale (immmo, immowelt, green-acres u. a.) | 107 | 22 % |
| ImmoScout24 | 75 | 15 % |
| Google Maps | 57 | 12 % |
| willhaben | 43 | 9 % |
Basis sind 494 Antworten mit ausgewiesenen Quellen. Die Systeme unterscheiden sich deutlich: Perplexity stützt sich stark auf Herold (73 %), WKO (75 %) und Ranglisten-Seiten (69 %). ChatGPT verlinkt in fast jeder dritten Antwort Google-Maps-Einträge und zitiert Herold in jeder zweiten. Google AI Mode greift vor allem auf die eigenen Google-Suchergebnisse und Maklerseiten zurück. Wer in Herold, im WKO-Verzeichnis und auf den regionalen Ranglisten mit vollständigen, einheitlichen Daten steht, liefert der KI genau das Material, aus dem sie ihre Empfehlungen baut.
Was Immobilienmakler jetzt tun können
Die folgenden Schritte sind die Grundlagen von SEO und GEO, also der Optimierung für Google und KI-Assistenten. Sie kosten wenig, wirken aber auf alle drei untersuchten Systeme.
- Herold und WKO-Firmenverzeichnis vollständig pflegen: Leistungen, Einzugsgebiet, Öffnungszeiten, Website. Diese beiden Verzeichnisse stecken in vier von zehn KI-Antworten.
- Überall dieselben Daten: Firmenname, Adresse und Telefonnummer müssen auf Google, Herold, WKO, ImmoScout24 und willhaben übereinstimmen. Mehrere Standorte gehören auf jeder Plattform sauber getrennt eingetragen.
- Regionale Seiten auf der eigenen Website: Käufer und Verkäufer fragen nach Orten („Haus verkaufen Leibnitz“). Eine eigene Seite pro Einzugsgebiet mit konkreten Leistungen, Referenzobjekten und Ansprechpartnern gibt der KI etwas, worauf sie verweisen kann.
- Ranglisten und Vergleichsseiten prüfen: Fast jede dritte Antwort stützt sich auf Listen wie „die besten Immobilienmakler in Graz“ oder Makler-Übersichten pro Gemeinde. Prüfen Sie, ob Ihr Büro dort vorkommt und ob die Angaben stimmen.
- Bewertungen weiter aufbauen: Sie bringen Sie nicht allein in die Antwort, entscheiden aber, wie die KI Sie darstellt. ChatGPT zeigt die Sterne direkt neben dem Namen.
- In Graz klar positionieren: Bei Dutzenden Mitbewerbern auf vier bis fünf Plätzen hilft ein klarer Schwerpunkt (Stadtteile, Objektarten, Zielgruppen), den die KI einer konkreten Frage zuordnen kann.
- Regelmäßig prüfen: Die Antworten ändern sich laufend, bei Google AI Mode sogar von Anfrage zu Anfrage. Eine einmalige Kontrolle reicht nicht.
So haben wir gemessen
Grundlage sind Google-Unternehmenseinträge der Kategorie Immobilienmakler in der Steiermark mit mindestens fünf Google-Bewertungen. Das ergab 89 Einträge. Einträge mit derselben Website haben wir zu einer Firma zusammengeführt (zum Beispiel mehrere Standorte eines Büros), Bauträger, eine gemeinnützige Wohnbaugesellschaft und Anbieter ohne Maklertätigkeit ausgeschlossen. Basis der Studie sind damit 80 Maklerbüros. Jedes Büro wurde über seinen Bezirk einer der zehn Studienregionen zugeordnet. Fünf Büros liegen außerhalb dieser Regionen und zählen nur für die steiermarkweiten Fragen.
Pro Region haben wir fünf typische Fragen gestellt: „bester Immobilienmakler [Ort]“, „Immobilienmakler [Ort] Empfehlung“, „Wohnung verkaufen [Ort] welcher Makler“, „Haus verkaufen [Ort] Makler“ und „Immobilienmakler [Ort] Umgebung“. Die zehn Regionen sind Graz, Leoben, Bruck an der Mur, Kapfenberg, Weiz, Leibnitz, Deutschlandsberg, Liezen, Feldbach und Hartberg. Dazu kamen fünf Fragen für die ganze Steiermark. Gefragt wurden ChatGPT (die öffentliche Chat-Oberfläche, Standort Österreich), Google AI Mode (Standort der jeweiligen Stadt) und Perplexity (Sonar mit Websuche), jede Frage dreimal. Insgesamt 495 Antworten, erhoben am 15. Oktober 2026.
Die genannten Makler, ihre Reihenfolge und der Kontext der Nennung (ausdrückliche Empfehlung, sachliche Beschreibung oder reine Aufzählung) wurden KI-gestützt aus jeder Antwort ausgelesen und über Firmenname und Website mit der Stichprobe abgeglichen. Alle Zuordnungen der häufig genannten Makler haben wir von Hand geprüft und Fehlzuordnungen korrigiert. „Relevant“ für einen Makler sind die Antworten zu seiner Region und zur ganzen Steiermark.
Grenzen: KI-Antworten schwanken, die Studie ist eine Momentaufnahme. Die Stichprobe umfasst nicht alle Makler der Steiermark. Einige sehr sichtbare Büros wie TeamWohnWerk oder Sommerauer gehören nicht dazu, sie erscheinen aber in der Top-10-Liste, die alle genannten Makler berücksichtigt. Die Bewertungszahlen beziehen sich auf den jeweils erfassten Google-Eintrag; bei Büros mit mehreren Standorten kann die Gesamtzahl höher liegen.
Häufige Fragen
Warum ist KI-Sichtbarkeit für Immobilienmakler wichtig?
Wer eine Immobilie verkaufen will, sucht einen Makler meist nur einmal und vergleicht wenig. Nennt die KI auf die Frage „welcher Makler?“ vier oder fünf Namen, landet die Anfrage fast immer bei einem davon.
Reichen viele Google-Bewertungen, um von der KI empfohlen zu werden?
Nein. In unserer Erhebung gab es zwischen Bewertungsanzahl und KI-Nennung praktisch keinen Zusammenhang. Drei der fünf Grazer Makler mit den meisten Bewertungen wurden nie genannt. Bewertungen beeinflussen aber, wie positiv die KI einen Makler darstellt, wenn sie ihn nennt.
Welche Quellen nutzt die KI für Makler-Empfehlungen?
Am häufigsten die Websites der Makler selbst, Herold (43 % der Antworten), das WKO-Firmenverzeichnis (40 %) sowie Ranglisten und Vergleichsseiten (30 %). ChatGPT verlinkt zusätzlich häufig Google-Maps-Einträge.
Haben Makler in Graz einen Nachteil?
Ja. In Graz konkurrieren Dutzende Büros um dieselben vier bis fünf Plätze in einer KI-Antwort. Nur 8 von 44 Grazer Maklern unserer Stichprobe wurden überhaupt genannt, in den Bezirken waren es 26 von 31.